一般媒介と専任媒介って何が違うの？どっちにしたらいいのかな？
結論から言います。売りやすい物件なら「一般媒介」、売りにくい物件なら「専任媒介」が基本方針です。
私はこの判断をもとに一般媒介を選び、10年暮らしたマンションを購入価格の1.2倍・5,500万円で売却できました。さらに仲介手数料の値引きにも成功しています。現在はリフォームプランナーとして不動産売買の現場にもいるため、売主・業界人の両方の目線からお伝えできます。
- 一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違い（比較表つき）
- どちらを選ぶべきかの判断基準
- 【体験談】一般媒介で1.2倍売却できた理由と具体的な戦略
マンション売却から数年後、まさか自分が不動産に関わる仕事をしてるとは（笑）。売主・業者の両方を経験したからこそ言えることをお話しします。
一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の違いとは？
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。どれを選ぶかで売却活動の進め方と手数料交渉の余地が変わります。
専属専任媒介契約
1社の不動産会社にのみ依頼する契約です。他社への依頼禁止に加え、自分で買主を見つけた場合も必ず依頼した不動産会社を通す義務があります。3種類の中で最も制約が多い反面、不動産会社が最も手厚くサポートしてくれます。
専任媒介契約
専属専任とほぼ同様ですが、自分で見つけた買主（友人・知人など）とは不動産会社を通さず直接取引できます。1社に販売を集中させながら自分でも買主を探せる点が特徴です。知人への売却可能性がある場合は専属専任より有利です。
一般媒介契約
複数の不動産会社に同時に依頼できる契約です。自分で見つけた買主と直接取引することも可能。複数社が競い合って売りに動いてくれるため、需要が高い物件ほど有利に働きます。ただし各社の販売優先度が分散しやすい側面もあります。
3種類の比較表
| 専属専任 | 専任 | 一般 | |
| 複数の不動産会社と契約 | × | × | ○ |
| 自分で買主を見つける | × | ○ | ○ |
| 契約期間 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 決まりなし |
| レインズへの登録義務 | 5日以内 | 7日以内 | 決まりなし |
| 売主への報告義務 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 決まりなし |
レインズ（REINS）とは
国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営するコンピューターネットワーク。「Real Estate Information Network System」の略。全国の不動産会社が物件情報を共有するシステムで、登録されると他社の担当者の目にも物件が触れやすくなります。
一般媒介か専任媒介か、どちらを選ぶべき？
多くの売主が実際に悩むのは「一般か専任か」の2択です。判断の基本はシンプルです。
- 売りやすい物件（需要が高い）→ 一般媒介：複数社競争で高値・早期売却を狙う
- 売りにくい物件（需要が低い）→ 専任媒介：1社集中で手厚い販売活動を引き出す
一般媒介契約が向いているケース
「駅近」「築浅」「人気エリア」など需要が高い物件は、複数社が競争することでより高く・より早く売れる可能性が高まります。また「他社にも依頼できる」立場を活かして仲介手数料の値引き交渉がしやすくなるのも大きなメリットです。
ただし一般媒介では各社の販売優先度が下がりやすいという弱点もあります。対策として、私が実践した「最初の期間だけ1社に集中させる」戦略が効果的です（詳しくは体験談で）。
専任媒介契約が向いているケース
「築古」「郊外立地」「特殊な間取り」など需要が高くない物件は、1社に絞って集中的に動いてもらうのが得策です。専任媒介はレインズへの登録義務・定期報告義務があるため、活動内容が可視化されます。
リフォームプランナーになってあらためて実感しましたが、不動産会社の担当者も人間です（笑）。「うちだけが扱う物件」の方が絶対に熱量高く動いてくれます。売りにくい物件ほど、専任契約で担当者のモチベーションを引き出す戦略が有効です。
実際にはどの媒介契約が選ばれている？
LIFULL HOME’Sの調査によると、最多は「一般媒介契約」で次が「専任媒介契約」。差は大きくなく、多くの売主がこの2択で迷っていることがわかります。「専属専任」を選ぶ人は少数派です。
体験談：一般媒介で購入時の1.2倍で売却できた理由
私が選んだのは「一般媒介契約」でした。理由は3つです。
- 物件の需要が高かった（複数社の査定評価が高かった）
- 仲介手数料を安くしたかった
- 急いで売る必要がなかった（高値売却を最優先にした）
複数の不動産会社に査定を依頼したところ、どの会社も「売りやすい物件」として高評価でした。神奈川の駅近・3LDKという条件が良かったようです。「これは複数社に競わせた方がいい」と確信し、一般媒介に決めました。
私が取った具体的な作戦は「手数料を割り引いてくれる地元の有力会社を1社選び、最初の1ヶ月だけ独占させる」というものでした。
「最初の1ヶ月は御社だけに販売をお任せします。その代わり仲介手数料を割り引いてほしい」と交渉しました。1社目で売れれば手数料が安く済む。売れなければ2社目（大手）に広げる——という段階的な戦略です。
「1ヶ月だけ御社に任せます」と伝えると、担当者の熱量が全然違いました。一般媒介でも「縛り期間」を作ることがポイントです。
でも売り出し価格が高すぎると1社目では売れないこともあるよ。価格設定は慎重にね！
売り出し価格を強気の5,580万円に設定したため1社目では成約に至らず、2社目（大手）での販売に切り替えました。結果、5,500万円（購入価格の約1.2倍）で売却に成功。1社目ほど手数料は安くできませんでしたが、高値売却という最大の目標は達成できました。
この戦略の大前提は「急がないこと」です。早く売る必要がある方にはおすすめできません。
売却の詳しい経緯はこちらの記事でも紹介しています。
⇒【マンションを高く売るコツ5点】購入時の1.2倍で売れた体験！
よくある質問
一般媒介にすると仲介手数料は安くなりますか？
一般媒介にするだけで手数料が安くなるわけではありません。ただし「他社にも依頼できる」立場を活かした交渉で値引きに応じてもらいやすくなります。私のように「最初の1ヶ月だけ御社に任せる代わりに手数料を割り引いてほしい」という交渉は効果的でした。仲介手数料の交渉方法はこちら⇒仲介手数料はいくらまで値切れる？
一般媒介と専任媒介、どちらが早く売れますか？
一概には言えません。需要が高い物件なら複数社が競争する一般媒介の方が早く決まることもあります。逆に需要が低い物件は専任で1社に集中して動いてもらった方が結果的に早い場合が多いです。「早く売りたい」なら専任、「高く売りたい・時間の余裕がある」なら一般という方向性で考えると整理しやすいです。
専任媒介の契約期間中に変更・解除できますか？
できます。ただし契約書の内容によっては広告費用の負担が発生することがあるため、解除前に契約書を確認してください。「担当者が全然動いてくれない」と感じたら、早めに担当者または会社に直接相談するのが得策です。3ヶ月の契約期間が終われば自動的に更新しなくても済むため、その時点で別の会社に変えることもできます。
媒介契約を結ぶ前に何をしておくべきですか？
最低でも3〜5社に査定を依頼することをおすすめします。査定額は会社によって数百万円単位で差が出ることがあります。また査定を通じて「担当者の熱量」「会社の販売実績」「手数料交渉への姿勢」を比較できます。どの媒介契約にするかは、この比較をしてから決めても遅くありません。
まとめ
- 売りやすい物件（駅近・築浅・人気エリア）→ 一般媒介：複数社競争で高値を狙う
- 売りにくい物件（築古・郊外・特殊条件）→ 専任媒介：1社集中で手厚い活動を引き出す
- 迷うなら3〜5社に査定を依頼し、担当者の熱量と条件を比較してから決める
- 一般媒介で高値を狙うなら「最初の1ヶ月だけ1社独占」作戦が効果的（私はこれで5,500万円・1.2倍売却を実現）
媒介契約はマンション売却の最初の大事な分岐点です。契約の種類・不動産会社選び・手数料交渉をセットで考えることで、数百万円単位で結果が変わることがあります。ぜひ慎重に作戦を立ててから動いてみてください。
下記の記事も合わせて読むと、より具体的な作戦が立てられます。
この記事が少しでも参考になれば嬉しいです。最後まで読んでいただいてありがとうございました。