マンションが高く売れないかな？
急いでないけど、高く売れるなら売りたい！
そんな悩みに答えます。
私の実際の経験をもとづいた『マンションを高く売るコツ5点』を解説します。
まず私が売ったマンションの概要は下記。
- スペック：３LDK（約90㎡）、5階（バルコニー北向）
- 場所：神奈川県（都心まで急行20分）
- 最寄駅まで：徒歩6分
- 購入時期：2006年
- 購入価格：約4,600万円
そして10年暮らした2017年に、1.2倍の約5,500万円で売却しました。
近隣マンションは値上がり傾向にありましたが、少しでも高く売るために書籍やサイトで勉強して複数の不動産屋を駆けめぐり、色々な対応をやってみた経験をお話したいと思います。失敗したことも少なくないですが、効果的だったポイント5点を説明します。
「より高く売りたい人」には参考になると思います。
この記事を数十万円でも高く売れるきっかけにして頂ければ幸いです。是非最後までお付き合いください。
周辺マンションの販売情報を掴む
「売るマンション」の価値、周辺のマンションがどのくらいの価格で売れているのかの「相場」や近隣のマーケット情報を掴むことは重要です。不動産屋によっても、情報が偏っていたり、古かったりするので複数の不動産屋と話してより正確な情報を入手しました。
複数の不動産屋でマンション査定
私は最寄り駅に店舗をかまえる不動産屋に電話して出向き、査定と情報収集を行いました。回った不動産屋は全部で6社。査定価格だけでなく、不動産屋は地域のマーケット情報にも当然詳しいです。主に下記の情報をチェックしました。
・査定金額
・売り出し推奨価格
・周辺のマーケット情報
・他物件の成約実績
今はネットの「一括査定サイト」が簡単に依頼ができるので楽だと思います。
◆ネット一括査定についての記事です。参考にしてください↓
【不動産ネット一括査定やってみた】家はいくらで売れる？AI査定結果とデメリットも！
「SUUMO」と「ホームズ」の掲載物件をチェック
周辺で同じようなスペックのマンションが、いくらで売られているのかを中古マンション情報サイト「SUUMO」と「ホームズ」で確認しました。
『中古マンション 最寄り駅名』で検索してみてください。検索で出てくるのは、「①SUUMO」と「②ホームズ」だと思います。この2サイトを見ておけばOKです。
中古不動産サイトで掲載物件を見ていると、販売価格が「高い」「低い」の理由が分かるようになってきます。そうすると「売るマンション」の販売価格の落としどころも、見えてきます。
・高い場合：「駅近」「上層階」「ただ強気な金額設定」
・安い場合：「間取りが使いにくい」「駅から遠い（坂の上）」
高過ぎてずーと売れてない物件もよくある
良い不動産屋を見つける
当たり前のことですが「良い不動産会社」は、家を高く売ってくれる可能性が高いです。また同じ会社でも「営業マン（担当者）」によって全然違ってきますので、良い営業マンに当たるかが重要です。
良い営業マンのポイント
下記が良い営業マンの条件だと思います。
- 仕事が早い（「査定レポート」や「メールの返信」など）
- 話を聞く力がある（一方的な説明だけでなく、こちらの意志や状況をヒアリングする）
- 悪いことも丁寧に説明（良いことばかり言わない）
- 販売実績が優秀
- 人柄が良くて誠実な人（憎めない人）
と言われても、初対面で見分けるのは難しいよね
良い営業マンの見分け方
見分け方は、「会話」「やり取り」から上記のポイントを確認するしかないのですが、その他の手段として、私は下記を行いました。
●「○○さんは、年間に何軒くらい売ってるんですか？」「何年目ですか？」とやんわり質問
⇒別でその支店の年間販売軒数を確認できれば、その営業マンのエース度合いが確認できる
●不動産屋のホームページで、全営業マンの紹介プロフィールを確認
⇒ホームページで、「新人」「中堅」「ベテラン」などは読み取れます。
●近所の知り合い（パパ友など）に聞いてみる（紹介もOK）
⇒周りの友人などに聞いてみたり、紹介してもらうのも確実な方法。
あとはフィーリングですね。買う立場で考えて「この人から買ったら安心！」と思える感じのいい人がGOOD！
販売戦略を立てる（媒介契約と広告）
私は『一般媒介契約』で、複数社の不動産会社で販売する作戦にしました。
一般媒介契約で不動産会社を段階的に増やす
１ヶ月ごとに不動産会社を増やして販売を広げます。マンションの販売価格を高くするだけでなく、不動産会社に支払う仲介手数料を安くすることが狙いです。
【１社目】地元の不動産会社（中堅）
・全国的な知名度はないが、地元での営業力は強く実績もあり
・仲介手数料：半額（値引成功）
※最初の１ヵ月間は、他社と契約はしない約束
１ヶ月目で売るために、宣伝も営業も頑張ってもらいました。
結局、売れずに2社目と契約。
【２社目】三井のリハウス（最大手）
・知名度も高く営業力もあり、対応も丁寧で一流
・仲介手数料：1社目よりは少し高い（値引成功）
※最初の１ヵ月間は、3社目と契約しない約束
この会社で売れました！3社目と契約する前です。
◆仲介手数料の値引交渉の記事です。参考にしてください↓
【家を売るとき】仲介手数料はいくらまで値切れる？失敗しない交渉方法（体験談）
結果論になりますが、今思うとこの2社目と「専任媒体契約」をしても良かったかもしれません。この会社に無料査定をお願いする価値は高いと思います。
三井のリハウスで無料査定依頼！
なんだかんだで、大手が一番安心できるよね。
広告戦略は不動産会社にお任せ
広告に関しては、会社によって「得意なやり方」があるので、信頼してお任せしました。ただ、どういう広告を行うかの説明は聞いて、マンションの「アピールポイント」や「掲載写真」などは営業マンと一緒になって考えて納得できるものにしました。
口出ししすぎると、感じ悪いしね。
売り出し価格は強めに設定
売り出し価格は強気な設定をしました。考慮したポイントは下記です。
- 担当営業マンの「強気金額」よりもさらに少し強め。
- 予め「値引きする金額」も織り込んだ金額。
- 担当営業マンと強気過ぎないか再確認して決定。
私の場合は、「5,580万円」で売り出しました。
「80万円」の値引きは、お得感あるよね！
内覧客への説明準備
下記の準備を行いました。
- 部屋をキレイに整頓
- よく聞かれる質問の準備
- 説明の練習をしておく
一つずつ説明します。
部屋をキレイに整頓
基本ですが、部屋をキレイに片づけてできるだけ広く見える様にしました。特に水回りのキッチンやトイレはピカピカにしておくと良いと思います。（奥さまは必ずキッチンを見ます）
内覧中は部屋が片付くのでいいよね！
よく聞かれる質問の準備
特に下記の内容の質問は良く聞かれました。自然な回答が出来るように、文章を準備していました。
- マンションを手放す理由は？
- ご近所さんはどんな方？
- 駅までの道順は？
- 何か不便なことはないですか？
説明の練習をしておく
基本は不動産会社の営業マンが説明をしてくれます。出しゃばらないで「受け身」、もし聞かれたら説明するというスタンスで対応しました。ただ聞かれたときに分かりやすく即答できるように、説明文言を言葉に出しての練習をしました。
特に『マンションを手放す理由』については、買い手に不安を与えない納得できる説明を用意しておくことをお勧めします。私の場合は。
近くに良い土地が見つかったので戸建てを建てるんですよ。
あと、私の場合はバルコニーから花火大会が見れたので、そのことをさりげなく伝えました。『○○川の花火が見えますよ』と伝えると、大抵『ホントですか！！』と良い反応をもらえました。
◆下記の記事も良かったらチェックしてください。
花火がマンションを売るときのアピールポイントなった経験
花火で高く売れたんじゃない？
まとめ
本記事では、マンションを高く売るコツ5点について解説しました。
今現在（2023年8月）は、間違いなく『家の売り時』です。「不動産価格の推移グラフ」を見れば一目瞭然です。
まだ販売する不動産会社が決まってない方は、先ずは情報収集の「無料査定」をやってみるのはいかがでしょうか？大手が安心だと思います。私のマンションを売った三井のリハウスは、全国売買仲介取り扱い件数が37年連続で日本一です。すごい実績ですよね。
宣伝になってすいません。１分で無料査定できるので、良かったら。
三井のリハウスでスピード無料査定！
この記事が少しでも参考になったなら大変うれしいです。最後まで読んでいただいて、ありがとうございました。
