不動産会社との媒体契約は、どの種類にしたらよいのかな？
そんな悩みにお答えします。
- 媒介契約の種類（それぞれの契約比率）
- 媒介契約をどれにするかの判断基準
- 【筆者の体験談】マンションが高値で売れた契約方法
私は10年暮らしたマンションが購入時の1.2倍で売れました。高く売れただけでなく、仲介手数料の値引きも実現できました。その時の経験をお話したいと思います。ちなみに売ったマンションの概要は下記。
- スペック：３LDK（約90㎡）、5階（バルコニー北向）
- 場所：神奈川県（都心まで急行20分）
- 最寄駅まで：徒歩6分
- 購入時期：2006年
- 購入価格：約4,600万円
この記事を読めばどの媒体契約にするのがよいか分かると思います。また、家を「より高く売る」＆「売却コストの削減」に役立てて頂ければ幸いです。すぐ読み終わるので最後までお付き合いください。
下記の記事も参考にしてください。
媒介契約の種類
媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3つの種類があります。それぞれについて説明します。
専属専任媒介契約
１社の不動産会社にのみ依頼する契約で、他の不動産会社に重ねて媒介を依頼することは禁じられています。また、⾃分で⾒つけてきた相⼿（友人など）についても、依頼した不動産会社を通して取引することが契約で義務づけられています。
専任媒介契約
専属専任媒介契約とほぼ同様の契約ですが、⾃分で⾒つけてきた相⼿（友人など）と、不動産会社を通すことなく契約することができます。
一般媒介契約
複数の不動産会社に同時に媒介を依頼することができる契約で、⾃分で⾒つけてきた相⼿（友人など）も、不動産会社を通すことなく契約することができます。最終的には、どの不動産会社を通して物件を売るかを決めることになりますが、一般的には最初に購入希望者を紹介した会社と取引を進めることが多いと思います。
媒体契約（3種類）の整理
グラフでまとめると下記のとおりです。
| 専属専任 | 専任 | 一般 | |
| 複数の不動産会社と契約 | × | × | ○ |
| 自分で買主を見つける | × | ○ | ○ |
| 契約期間 | ３ヶ月以内 | ３ヶ月以内 | 決まりなし |
| レインズへの登録義務 | 5日以内 | 7日以内 | 決まりなし |
| 売主への報告義務 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 決まりなし |
▼レインズ（REINS）とは
国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムのこと。「Real Estate Information Network System」の略。
媒介契約の比率
どの種類の媒介契約が選ばれているかの比率は以下の通り。
LIFULL HOME’Sの調査によると、一番多いのが「一般媒介契約」で、その次が「専任媒介契約」。ただ一般媒介と専任媒介の差は大きくありませんので、一般的には２つのどちらかを選択することになります。
媒介契約をどれにするかの判断基準
「一般」と「専任」のどちらにするかの判断は、一般的に下記の条件になります。
- 一般媒介契約：販売する物件の需要が高い（売りやすい物件）
- 専任媒介契約：販売する物件の需要が高くない（売りにくい物件）
一つずつ説明します。
一般媒介契約：販売する物件の需要が高い場合
「売りやすい物件」は、複数の不動産会社と契約して幅広く告知すると、より「高く」そして「早く」売れる可能性が高くなります。不動産会社どうしの競争原理も働くので市場へのアクセスが広がり、迅速な売却が期待されます。
専任媒介契約：販売する物件の需要が高くない場合
逆に「売りにくい物件」は、特定の不動産会社に販売活動を専念して行ってもらうのが良いです。その1社でしか扱っていない物件になり、売主への報告義務もあるので、優先的に販売活動を頑張ってもらえます。
筆者の媒体契約の体験談
私は「一般媒介契約」で複数の不動産会社と契約を結びました。下記の図のように、仲介手数料の安い会社から１社ずつ増やして販売を広げていく戦略です。1社目で売れれば、仲介手数料も安くできます。
この方法を選んだ理由は下記の3点です。
- 物件の需要が高かった（売りやすい物件）
- 仲介手数料を安くしたかった
- 早く売る必要がなかった
一つずつ説明します。
物件の需要が高かった（売りやすい物件）
複数の不動産会社に査定をお願いし、物件の評価も高かったので「一般媒介契約」で複数の会社に売ってもらう事を考えました。売り出し価格も強めの金額（5,580万円）を設定しました。
仲介手数料を安くしたかった
仲介手数料の割引をして頂けた「地元の有力不動産会社」から販売を開始しました。その会社とは最初の1ヵ月間は他の不動産会社では販売しない約束をしました。最初の1ヶ月で、宣伝も営業もフルパワーで頑張ってもらうためです。
結局、売り出し価格が高かったこともあり1社目では売れず、2社目での販売を開始。結論、2社目（最大手）で売れました。1社目ほど仲介手数料は安くできませんでしたが、5,500万円（購入価格の1.2倍）で販売できて良かったです。
早く売る必要がなかった
「高く売れるなら売りたい」というスタンスで、時間がかかっても高く売りたいと考えていました。3か月間で売れなかったら、時期を改めて売ろうと思っていました。
ですので「早く売る必要がある人」には、この方法はお勧めできないと思います。
まとめ
本記事では、家を売るときの媒体契約をどれにするか決めるポイントについてお話しました。「契約の種類」や「仲介手数料」によっても、金額が大きく変わってきますので『慎重に作戦を立てる』ことをお勧めします。
繰り返しになりますが、下記の記事も参考にしてください。
【マンションを高く売るコツ5点】購入時の1.2倍で売れた体験！
【家を売るとき】仲介手数料はいくらまで値切れる？失敗しない交渉方法（体験談）！
この記事が少しでも参考になったなら大変うれしいです。最後まで読んでいただいて、ありがとうございました。